Contact

Heeft u vragen en/of opmerkingen, neem dan gerust contact met ons op!

Email Ons

Heeft u vragen over uw huidige VvE Beheer of wilt u graag over stappen? Neem dan gerust contact met ons op.

Bel ons

U kunt ons natuurlijk ook bellen. Wij zijn beschikbaar op werkdagen van 08:30 tot 17:30 uur.

Bel

Bezoekadres

Raasdorperweg 193-S
1175 KV Lijnden

Postadres

Postbus 51263
1007 EG Amsterdam

 

Telefoon

020-3377909
(ma – vr 08:30-17:30 uur)

Calamiteiten

020-4858219
(Na 17:30 uur)

Bezoekadres

Nobelstraat 1-D
1704 RM Heerhugowaard

Postadres

Postbus 51263
1007 EG Amsterdam

Veel Gestelde Vragen

Hieronder staan een aantal van onze veel gestelde vragen. Heeft u ook een vraag, maar staat hij hier niet tussen, bel of mail ons dan. Wij zullen u verder helpen.

Wat is een Vereniging van Eigenaars (VvE)?

Een Vereniging van Eigenaars is een rechtspersoon die als taak heeft om de gemeenschappelijke delen en zaken van het appartementsgebouw te beheren en te onderhouden. Tevens behartigt de Vereniging van Eigenaars de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars.Iedere eigenaar wordt na aankoop van een appartementsrecht automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars; dit lidmaatschap is niet opzegbaar, maar wordt beëindigd bij verkoop van het appartementsrecht.

Wat is een slapende VvE?

Een slapende, oftewel niet actieve Vereniging van Eigenaars, wordt gekenmerkt door een niet actief beleid. Dit houdt in dat er jaarlijks niet wordt vergaderd en er geen reserveringen worden aangelegd voor toekomstig onderhoud. De nadelige consequentie hiervan is dat de onderhoudsstaat van het gebouw verslechterd en er geen financiële middelen beschikbaar zijn om dit te herstellen. Het nadelige gevolg hiervan is dat de individuele woningen minder waard worden.Mogelijk zijn slapende VvE’s niet goed verzekerd. Let bij de aankoop van een appartementsrecht op of de VvE voldoende verzekerd is.

Wat is een splitsingsakte?

Een Splitsingsakte is een notariële akte waarin het gebouw en de daarbij behorende grond gesplitst is in meerdere appartementsrechten. Een Splitsingsakte wordt opgericht bij tenminste twee appartementsrechten. De Splitsingsakte bevat een omschrijving van het appartementencomplex en de afzonderlijke appartementsrechten. In de Splitsingsakte staat ook voor welk deel u moet bijdragen aan de gemeenschappelijke kosten van de VvE en de stemverdeling tussen de appartementsrechten.

Wat is een hoofdvereniging?

Een hoofdvereniging is de overkoepelende VvE van verschillende Verenigingen of ondersplitsingen. Wij geven u hierbij een voorbeeld:

Een ontwikkelaar ontwikkelt een nieuwbouwcomplex met ondergrondse parkeergarage. Op de begane grond worden winkelruimten ontwikkelt en op de bovengelegen etages worden woningen ontwikkelt. De hoofdvereniging bestaat in dit geval uit de volgende appartementsrechten:

 => A-01 (VvE parkeergarage)
 => A-02 (VvE winkelruimten)
 => A-03 (VvE woningen)

In de hoofdvereniging worden de gemeenschappelijke zaken behartigt van de drie bovenstaande VvE’s. U kunt hierbij denken aan de verzekeringen, centrale voorzieningen en planmatig onderhoud.

Wat is een algemene ledenvergadering?

De Algemene Ledenvergadering (ALV) is het belangrijkste orgaan binnen de VvE. De ALV neemt alle besluiten met betrekking tot de financiën, het onderhoud van het hele complex en alle gemeenschappelijke belangen.De besluitvorming in de ALV is gebonden aan een aantal juridische regels. Wanneer de besluiten rechtsgeldig zijn genomen, zijn die bindend voor alle eigenaren. De VvE moet minimaal één keer per jaar een ALV organiseren. Tijdens de jaarlijkse ALV moeten tenminste de exploitatierekening en begroting worden vastgesteld.

Wat is het quorum?

Het quorum is het totaal aantal stemmen dat benodigd is om rechtsgeldige besluiten in een Algemene Ledenvergadering te mogen nemen. Wanneer er onvoldoende quorum is betekent dit dat er geen besluiten genomen kunnen worden.Wanneer er te weinig stemgerechtigden op de vergadering aanwezig zijn, kan een tweede vergadering worden uitgeschreven. In die tweede vergadering is het quorum niet noodzakelijk en kunnen rechtsgeldige besluiten worden genomen met de meerderheid van de dan aanwezige stemmen.

Welke modelreglementen zijn er?

Er zijn op dit moment een viertal modelreglementen:

    1. Modelreglement 1973
    2. Modelreglement 1983
    3. Modelreglement 1992
    4. Modelreglement 2006
Is een huurder gebonden aan het huishoudelijk reglement van de VvE?

n principe geldt het Huishoudelijk Reglement voor alle bewoners van een VvE, zowel voor eigenaren, huurders als gebruikers.Een eigenaar die zijn woning verhuurd, is te allen tijde verplicht om zijn huurder in te lichten over de Reglementen van de VvE. Tevens is een eigenaar verplicht om zijn huurder de huurdersverklaring te laten tekenen. In de huurdersverklaring geeft de huurder aan kennis te hebben genomen van de Reglementen van de VvE.

Wat is een meerjaren onderhoudsplanning (MJO - MJOP - MJOB)?

Een meerjaren onderhoudsplanning geeft het cyclisch planmatig onderhoud voor de komende 10, 15 of 20 jaar weer. Hierin staan alle bouwkundige elementen opgenomen die onderhoud behoeven. De meerjaren onderhoudplanning wordt jaarlijks bij Stedeplan geactualiseerd naar de actuele eenheidsprijzen.Op basis van de meerjaren onderhoudsplanning wordt de jaarlijkse dotatie reserve bepaald om er voor te zorgen dat er te allen tijde voldoende financieel middelen beschikbaar zijn voor de planmatige onderhoudswerkzaamheden.

Is verhuur van mijn appartement toegestaan?

Als verhuren van uw appartementsrecht niet is toegestaan dient dit expliciet in de Splitsingsakte vermeld te staan. Wanneer verhuur is toegestaan dient u dit te allen tijde bij het bestuur van uw Vereniging te melden door middel van het afgeven van de huurdersverklaring.

Mag de VvE Short Stay verbieden?

Voor het verhuren via Short Stay is te allen tijde een vergunning vereist. Wanneer de verhuurder geen vergunning heeft is Short Stay niet toegestaan.Wanneer de verhuurder beschikt over een Short Stay vergunning is Short Stay verhuur toegestaan vanuit de gemeente. Desalniettemin kan de VvE Short Stay verhuur verbieden, door het middels een vergaderbesluit op te nemen in het Huishoudelijk Reglement.

Mag de VvE Airbnb verbieden?

De VvE kan door middel van een vergaderbesluit verhuur via Airbnb of soortgelijke aanbieders verbieden door het middels een vergaderbesluit op te nemen in het Huishoudelijk Reglement.

Welke verzekeringen moet de VvE minimaal afsluiten?

De beheerder sluit voor de Vereniging een opstal- en aansprakelijkheidsverzekering af. Volgens de Splitsingsakte moet het gebouw ten behoeve van de gezamenlijke eigenaren verzekerd worden. Meestal is lichtdoorlatend glas (glas in de buitengevel) meeverzekerd in de opstalverzekering. Voor het glas (bijvoorbeeld bovenlichten) in de woningen kunt u als u wilt zelf een verzekering afsluiten.

Wat zijn appartementsrechten?

Een appartementsrecht is een aandeel in het eigendomsrecht (erfpachtrecht) op gebouw en grond. Dit appartementsrecht omvat het recht op gebruik van de gemeenschappelijke ruimten in het gebouw en het exclusieve gebruiksrecht van bepaalde gedeelten van gebouw en grond. In andere worden, door het kopen van een appartement koopt u ook het recht om een deel van het totale gebouw (gemeenschappelijke onderdelen) voor eigen gebruik te gaan bewonen of gebruiken zoals bijvoorbeeld trappenhuis, lift, tuin of parkeerterrein.

Wat is VvE Beheer?

VvE beheer is het administratief, bestuurlijk, financieel en technisch beheren van een Vereniging van Eigenaars. Voor een uitgebreide omschrijving van de werkzaamheden verwijzen wij u graag naar onze volgende links:

Wat is een splitsingsteken?

Een splitsingstekening is een aanvulling op de Splitsingsakte. In de splitsingstekening staan alle appartementrechten afzonderlijk, met een indexnummer, aangeduid. In de splitsingstekening staan tevens de gemeenschappelijke delen aangeduid. De splitsingstekening is te allen tijde leidend.

Wat is een ondersplitsing?

Een ondersplitsing ontstaat wanneer een appartementsrechteigenaar besluit om zijn appartementsrecht verder te splitsen. Wij geven u hierbij een voorbeeld:

De heer Smit bezit een grachtenpand aan een van de grachten in Amsterdam. Het volledige pand is zijn eigendom en bestaat uit 5 woonlagen. De heer Smit besluit om de begane grond af te splitsen en te verkopen. Hierdoor ontstaat automatisch een VvE met de volgende appartementsrechten:

=> A-01 (begane grond)
=> A-02 (4 bovengelegen woningen)

Wanneer de heer Smit de 4 bovengelegen woningen afzonderlijk wil verkopen zal hij A-02 verder moeten splitsen en ontstaat de volgende ondersplitsing:

=> A-03 (woning op de eerste etage)
=> A-04 (woning op de tweede etage)
=> A-05 (woning op de derde etage)
=> A-06 (woning op de vierde etage)

In bovenstaand geval is er dus sprak van twee verschillende VvE’s:

=> hoofdvereniging of hoofdsplitsing bestaande uit A-01 en A-02
=> ondersplitsing bestaande uit A-03 tot en met A-06

Wat is het modelreglement?

Het Modelreglement is de basis van elke Splitsingsakte en maakt onderdeel uit van de statuten van VvE. In het Modelreglement staan alle rechten en plichten van de VvE en onderlinge appartementsrechteigenaren.Aangezien niet elke VvE gelijk is, worden de uitzonderingen op het Modelreglement in de Splitsingsakte opgenomen.

Eventuele aanvullende regels kunnen in een Huishoudelijk Reglement worden vastgelegd.

Wat is een huishoudelijk reglement?

Het Huishoudelijk Reglement is een aanvulling op de regels die in de wet of de Splitsingsakte staan. Het Huishoudelijk Reglement wordt door de Algemene Ledenvergadering vastgesteld en kan ook door de Vergadering gewijzigd worden. Het hebben van een Huishoudelijk Reglement is niet verplicht. Als er geen huishoudelijk reglement is, gelden de bepalingen van de Splitsingsakte.

Welk modelreglement is van toepassing op mijn VvE?

Welk Modereglement op uw VvE van toepassing is kunt u terugvinden in de Splitsingsakte. De datum van oprichting is hierin vaak leidend.

Moet ik mijn aandeel reservefonds opnemen in de aangifte inkomsten belasting?

Bij de aangifte inkomstenbelasting (box 3) wordt u gevraagd om uw vermogen op te geven. Het vermogen van de VvE (reservefonds) is hierop van toepassing. Vraag bij uw beheerder uw aandeel reservefonds op en overleg met uw belastingadviseur of u dit bedrag moet opnemen.

Is de VvE wettelijk verplicht om een onderhoudsreserve aan te houden?

Iedere VvE moet volgens de wet vanaf 1 mei 2008 een onderhoudsfonds of reservefonds hebben voor (groot)onderhoud. Daarmee onderhouden de eigenaren samen de gemeenschappelijke bouwdelen zoals bijvoorbeeld dak, gevel, fundering, gemeenschappelijke installaties en gemeenschappelijke ruimten.De hoogte van de reserve verschilt per Vereniging en wordt jaarlijks vastgesteld in de Algemene Ledenvergadering.

Mag ik mijn woning verhuren via Short Stay?

Verhuren van uw woning via Short Stay is alleen mogelijk met een vergunning van uw gemeente en met een verhuurtermijn vanaf zeven nachten tot maximaal zes maanden. Dit is alleen mogelijk als de kale huurprijs van uw woning meer dan € 710,68 per maand bedraagt (sinds 1 januari 2015). In de gemeente Amsterdam worden sinds januari 2014 geen nieuwe vergunningen voor Short Stay verhuur uitgegeven en zijn bestaande vergunningen maximaal 10 jaar geldig.Naast de eisen van uw gemeente moet u ook toestemming hebben van uw VvE. In de Splitsingsakte staat waarvoor het appartementsrecht gebruikt mag worden. Short Stay is een bedrijfsmatige exploitatie van uw woning en dient specifiek in de akte te zijn opgenomen.

Mag ik mijn woning verhuren via Airbnb?

Verhuur van uw woning via Airbnb zijn van een aantal verschillende voorwaarden afhankelijk. Deze zullen wij hieronder kort aan u toelichten.

Gemeentelijke voorwaarden
In Amsterdam is in 2014 tijdelijk besloten verhuur onder bepaalde voorwaarden toe te staan. Deze voorwaarden zijn als volgt:

  • de verhuurder (via Airbnb) moet zelf in de woning wonen en staan ingeschreven op dat adres;
  • er mag geen sprake zijn van herhaaldelijk verhuur. Dit wordt gezien als een bedrijfsmatige exploitatie van de woning en hiervoor is een vergunning nodig. Herhaaldelijke verhuur is van toepassing als in totaal meer dan twee maanden per jaar de woning wordt verhuurd. Bij een klachtmelding gaat de gemeente hier onderzoeken of er sprake is van een bedrijfsmatige exploitatie;
  • de verhuurder moet toeristen- en inkomstenbelasting afdragen;
  • de woning moet voldoen aan de huidige geldende brandvoorschriften;
  • de woning mag aan niet meer dan vier personen tegelijk worden verhuurd;
  • de belangrijkste voorwaarde (waarop veel gerechtelijke uitspraken tegen verhuur via Airbnb zijn gebaseerd) is dat de huurders van de woning geen overlast mogen veroorzaken aan de overige leden binnen de VvE en/of aan omwonenden.

VvE voorwaarden
Naast de gemeentelijke voorwaarden spelen ook de voorwaarden die in een Splitsingsakte van de VvE zijn vastgelegd een belangrijke rol. In deze Splitsingsakte staat vermeldt welk gebruik van toepassing is op een appartementsrecht. Vaak staat hierbij dat het appartementsrecht gebruikt moet worden als ‘woning’. Tijdelijke verhuur aan toeristen wordt door gemeenten gezien als bedrijfsmatige exploitatie en vallen dan buiten de functie van ‘wonen’ dat is gegeven aan het appartementsrecht.

Een andere mogelijkheid die bestaat is dat uw huurder de woning verhuurt via Airbnb. Hierbij kan gekeken worden of er in de Splitsingsakte een regel is opgenomen tegen ‘onder’-verhuur van de woning. Hierop kan u uw huurder aanspreken en er zijn voorbeelden dat hierdoor de huurovereenkomst met de huurder succesvol ontbonden is.

Ben ik verplicht mee te betalen in de kosten van de VvE?

De Vereniging van Eigenaren maakt kosten voor het beheer en onderhoud van het gebouw. Als eigenaar bent u wettelijk verplicht om mee te betalen aan deze kosten. Hoeveel u verplicht bent mee te betalen, is afhankelijk van het breukdeel van uw appartementsrecht. In de Splitsingsakte staat weergegeven hoe groot dit breukdeel is.