Een appartementsrecht is een aandeel in het eigendomsrecht (erfpachtrecht) op gebouw en grond. Dit appartementsrecht omvat het recht op gebruik van de gemeenschappelijke ruimten in het gebouw en het exclusieve gebruiksrecht van bepaalde gedeelten van gebouw en grond. In andere worden, door het kopen van een appartement koopt u ook het recht om een deel van het totale gebouw (gemeenschappelijke onderdelen) voor eigen gebruik te gaan bewonen of gebruiken zoals bijvoorbeeld trappenhuis, lift, tuin of parkeerterrein.

VvE beheer is het administratief, bestuurlijk, financieel en technisch beheren van een Vereniging van Eigenaars. Voor een uitgebreide omschrijving van de werkzaamheden verwijzen wij u graag naar onze volgende links:

Een splitsingstekening is een aanvulling op de Splitsingsakte. In de splitsingstekening staan alle appartementrechten afzonderlijk, met een indexnummer, aangeduid. In de splitsingstekening staan tevens de gemeenschappelijke delen aangeduid. De splitsingstekening is te allen tijde leidend.

Een ondersplitsing ontstaat wanneer een appartementsrechteigenaar besluit om zijn appartementsrecht verder te splitsen. Wij geven u hierbij een voorbeeld:

De heer Smit bezit een grachtenpand aan een van de grachten in Amsterdam. Het volledige pand is zijn eigendom en bestaat uit 5 woonlagen. De heer Smit besluit om de begane grond af te splitsen en te verkopen. Hierdoor ontstaat automatisch een VvE met de volgende appartementsrechten:

=> A-01 (begane grond)
=> A-02 (4 bovengelegen woningen)

Wanneer de heer Smit de 4 bovengelegen woningen afzonderlijk wil verkopen zal hij A-02 verder moeten splitsen en ontstaat de volgende ondersplitsing:

=> A-03 (woning op de eerste etage)
=> A-04 (woning op de tweede etage)
=> A-05 (woning op de derde etage)
=> A-06 (woning op de vierde etage)

In bovenstaand geval is er dus sprak van twee verschillende VvE’s:

=> hoofdvereniging of hoofdsplitsing bestaande uit A-01 en A-02
=> ondersplitsing bestaande uit A-03 tot en met A-06

Het Modelreglement is de basis van elke Splitsingsakte en maakt onderdeel uit van de statuten van VvE. In het Modelreglement staan alle rechten en plichten van de VvE en onderlinge appartementsrechteigenaren.Aangezien niet elke VvE gelijk is, worden de uitzonderingen op het Modelreglement in de Splitsingsakte opgenomen.

Eventuele aanvullende regels kunnen in een Huishoudelijk Reglement worden vastgelegd.

Het Huishoudelijk Reglement is een aanvulling op de regels die in de wet of de Splitsingsakte staan. Het Huishoudelijk Reglement wordt door de Algemene Ledenvergadering vastgesteld en kan ook door de Vergadering gewijzigd worden. Het hebben van een Huishoudelijk Reglement is niet verplicht. Als er geen huishoudelijk reglement is, gelden de bepalingen van de Splitsingsakte.

Welk Modereglement op uw VvE van toepassing is kunt u terugvinden in de Splitsingsakte. De datum van oprichting is hierin vaak leidend.

Bij de aangifte inkomstenbelasting (box 3) wordt u gevraagd om uw vermogen op te geven. Het vermogen van de VvE (reservefonds) is hierop van toepassing. Vraag bij uw beheerder uw aandeel reservefonds op en overleg met uw belastingadviseur of u dit bedrag moet opnemen.

Iedere VvE moet volgens de wet vanaf 1 mei 2008 een onderhoudsfonds of reservefonds hebben voor (groot)onderhoud. Daarmee onderhouden de eigenaren samen de gemeenschappelijke bouwdelen zoals bijvoorbeeld dak, gevel, fundering, gemeenschappelijke installaties en gemeenschappelijke ruimten.De hoogte van de reserve verschilt per Vereniging en wordt jaarlijks vastgesteld in de Algemene Ledenvergadering.

Verhuren van uw woning via Short Stay is alleen mogelijk met een vergunning van uw gemeente en met een verhuurtermijn vanaf zeven nachten tot maximaal zes maanden. Dit is alleen mogelijk als de kale huurprijs van uw woning meer dan € 710,68 per maand bedraagt (sinds 1 januari 2015). In de gemeente Amsterdam worden sinds januari 2014 geen nieuwe vergunningen voor Short Stay verhuur uitgegeven en zijn bestaande vergunningen maximaal 10 jaar geldig.Naast de eisen van uw gemeente moet u ook toestemming hebben van uw VvE. In de Splitsingsakte staat waarvoor het appartementsrecht gebruikt mag worden. Short Stay is een bedrijfsmatige exploitatie van uw woning en dient specifiek in de akte te zijn opgenomen.

Verhuur van uw woning via Airbnb zijn van een aantal verschillende voorwaarden afhankelijk. Deze zullen wij hieronder kort aan u toelichten.

Gemeentelijke voorwaarden
In Amsterdam is in 2014 tijdelijk besloten verhuur onder bepaalde voorwaarden toe te staan. Deze voorwaarden zijn als volgt:

• de verhuurder (via Airbnb) moet zelf in de woning wonen en staan ingeschreven op dat adres;
• er mag geen sprake zijn van herhaaldelijk verhuur. Dit wordt gezien als een bedrijfsmatige exploitatie van de woning en hiervoor is een vergunning nodig. Herhaaldelijke verhuur is van toepassing als in totaal meer dan twee maanden per jaar de woning wordt verhuurd. Bij een klachtmelding gaat de gemeente hier onderzoeken of er sprake is van een bedrijfsmatige exploitatie;
• de verhuurder moet toeristen- en inkomstenbelasting afdragen;
• de woning moet voldoen aan de huidige geldende brandvoorschriften;
• de woning mag aan niet meer dan vier personen tegelijk worden verhuurd;
• de belangrijkste voorwaarde (waarop veel gerechtelijke uitspraken tegen verhuur via Airbnb zijn gebaseerd) is dat de huurders van de woning geen overlast mogen veroorzaken aan de overige leden binnen de VvE en/of aan omwonenden.

VvE voorwaarden
Naast de gemeentelijke voorwaarden spelen ook de voorwaarden die in een Splitsingsakte van de VvE zijn vastgelegd een belangrijke rol. In deze Splitsingsakte staat vermeldt welk gebruik van toepassing is op een appartementsrecht. Vaak staat hierbij dat het appartementsrecht gebruikt moet worden als ‘woning’. Tijdelijke verhuur aan toeristen wordt door gemeenten gezien als bedrijfsmatige exploitatie en vallen dan buiten de functie van ‘wonen’ dat is gegeven aan het appartementsrecht.

Een andere mogelijkheid die bestaat is dat uw huurder de woning verhuurt via Airbnb. Hierbij kan gekeken worden of er in de Splitsingsakte een regel is opgenomen tegen ‘onder’-verhuur van de woning. Hierop kan u uw huurder aanspreken en er zijn voorbeelden dat hierdoor de huurovereenkomst met de huurder succesvol ontbonden is.

De Vereniging van Eigenaren maakt kosten voor het beheer en onderhoud van het gebouw. Als eigenaar bent u wettelijk verplicht om mee te betalen aan deze kosten. Hoeveel u verplicht bent mee te betalen, is afhankelijk van het breukdeel van uw appartementsrecht. In de Splitsingsakte staat weergegeven hoe groot dit breukdeel is.